یکی از بهترین راه‌ها برای اخذ اقامت صربستان، سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات است. یکی از مزایای این نوع از سرمایه گذاری، حداقل مقدار پولی است که برای خرید ملک در این کشور باید داشته باشید. با این حال، در این کشور قوانینی برای خارجی‌ها وجود دارد که هنگام خرید ملک باید تابع آن باشند. شاید با خود فکر کنید، خرید ملک در صربستان باید کار آسانی باشد؛ اما عدم رعایت نکات لازم هنگام خرید ملک، می‌تواند مشکلاتی را به وجود آورد. بنابراین بسیار مهم است که از افراد متخصص در این زمینه کمک بگیرید.
مزایای خرید ملک در صربستان
در 10 سال گذشته، صربستان به عنوان برترین کشور در حال رشد در قاره اروپا از نظر زیرساخت‌ها و رشد اقتصادی محسوب شده است. با وجود چنین ویژگی، استاندارد بالای زندگی در این کشور و نیز قیمت املاک و مستغلات بسیار پایین، صربستان در لیست بهترین کشورها قرار می‌گیرد.
برخی از مزایای خرید ملک در صربستان به شرح زیر است:
هزینه پایین خرید ملک نسبت به دیگر کشورهای اروپایی
اولین و مهم‌ترین عامل در انتخاب ملک، قیمت است. مقایسه قیمت هر متر مربع، بهترین مبنای مقایسه می‌باشد. کشورهای اروپای غربی در مقایسه با صربستان، چندین برابر قیمت هر متر مربعشان بالاتر است. از سوی دیگر کشورهایی مانند لاتویا و برخی دیگر از کشورهای بالکان نیز قیمت مشابهی دارند. در زیر، چند کشور و میانگین قیمت هر متر مربع ملک در آنها آورده شده است:
- سوئیس 13000 یورو
- فرانسه 12700 یورو
- اتریش 9600 یورو
- نروژ 8000 یورو
- ایتالیا 6500 یورو
- ترکیه 4500 یورو
- یونان 3800 یورو
- اوکراین 2800 یورو
- رومانی 1600 یورو
- مونته نگرو 1400 یورو
صربستان با قیمتی در حدود 2300 یورو به ازای هر متر مربع، یکی از بهترین کشورها برای خرید ملک، در مقایسه با سایر کشورهای این لیست است.
حق مالکیت
همانطور که در ابتدای این مطلب ذکر شد، بسیاری از کشورهای جهان، قوانین سفت و سختی را برای خارجی‌ها به منظور خرید ملک وضع کرده‌اند. به عبارت دیگر، شما به عنوان یک فرد خارجی، شاید بتوانید برخی از انواع املاک را بخرید و انواع دیگر را نه! این بحث اغلب در مورد زمین کشاورزی صادق بوده و مسئله‌ای است که تقریباً در تمام کشورهای اروپایی رایج می‌باشد. صربستان نیز از این قاعده مستثنی نبوده و حتی قانون جالب‌تری نیز دارد. قانونی که طی آن، خارجی‌ها تنها در صورتی قادر به خرید ملک هستند که شهروندان صربستان نیز بتوانند ملکی در کشور آنها خریداری کنند.
نقدشوندگی بازار صربستان
همه کشورهای اروپایی در مورد نقدینگی وضعیت مشابهی دارند که بیشتر نیز به منطقه بستگی دارد. اگر قصد خرید ملک شهری را دارید، در ابتدا اطمینان حاصل کنید که در شهری واقع شده باشد که رشد خالص جمعیت مثبت دارد. همچنین، صربستان شاید به اندازه برخی از کشورهای اتحادیه اروپا برای خرید املاک و مستغلات محبوب نباشد، اما از نظر بودجه و قوانین مالی، انعطاف بسیار بیشتری برای شما دارد.
اقامت دائمی صربستان با خرید ملک
با داشتن یک ملک می‌توانید اقامت شش ماهه صربستان را دریافت کنید. اگر درخواست تمدید اقامت شما تایید شود، اقامتتان برای یک سال دیگر تمدید می‌گردد. سپس پس از 5 سال اقامت موقت، می‌توانید برای اقامت دائم صربستان اقدام کنید. کشورهایی مانند اسپانیا، یونان و پرتغال به عنوان مثال دارای برنامه ویزای طلایی هستند که طی آن شما می‌توانید 250000 یورو برای خرید املاک خرج کنید و در ازای آن، حق درخواست اجازه اقامت را بگیرید. صربستان به شما این حق را می‌دهد که بدون نیاز به صرف مقدار زیادی پول برای ملک مورد نظر خود، مقیم آن باشید (حداقل بودجه توصیه شده 20000 یورو است)، بنابراین شما مختار هستید بودجه مدنظر خود را سرمایه‌گذاری کنید.
شرایط خرید ملک در صربستان
صربستان، هنگام خرید املاک و مستغلات برای به دست آوردن حق اقامت، شما را ملزم به رعایت هیچ شرایط دیگری به جز اینکه مالک ملک خود باشید، نمی‌کند و این به این معنا است که:
- قیمت ملک مشخص نشده است: شما می‌توانید ملکی را تنها با چند هزار یورو خریداری کنید و همچنان حق درخواست را داشته باشید.
- مکان ملک مشخص نشده است: این مورد به شما این امکان را می‌دهد که ملک مورد علاقه خود را در داخل خاک صربستان انتخاب کنید.
- تعداد صاحبان ملک تعیین کننده نیست: تعداد صاحبان ملک مشخص نشده است، به این معنی که اگر می‌خواهید به همراه اعضای خانواده یا با یک دوست مقیم صربستان شوید، می‌توانید این کار را با هم انجام دهید و در نتیجه زمان و هزینه را نسبت به زمانی که آن را جداگانه انجام می‌دهید، کاهش دهید.
مراحل خرید ملک در صربستان
مراحل خرید ملک در صربستان به شرح زیر است:
با تحقیق، ملک مناسبی را برای خرید انتخاب کنید.
پس از یافتن ملک مناسب برای خود، لازم است بررسی قانونی ملک را انجام دهید. علاوه بر مراجعه به محل و بررسی ملک، بررسی قانونی ملک، رهن، حاشیه نویسی در ملک و … ضروری است. صنعت املاک و مستغلات با مسائل متعددی در صربستان مواجه شده است، از املاک برای فروش در صربستان که در “کاداستر ملاک” ثبت نشده‌اند گرفته تا املاکی که بدون مجوز مقامات ذیصلاح ساخته شده‌اند، همگی مشکل ساز شده‌اند. به همین دلیل، در انتخاب ملک و بررسی‌های لازم دقت کنید. برای جلوگیری از ایجاد شک و تردید یا مشکل در دانستن اینکه آیا برخی از قوانین مانعی در انتقال ملک است یا خیر، باید کمک حقوقی درخواست کنید. متخصصان املاک در gunesinvest می‌توانند در مورد خرید ملک در صربستان به شما مشاوره دهند.
تهیه پیش نویس قرارداد خرید
جدای از بررسی قانونی ملک، برای مرحله بعدی – تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک – به یک وکیل املاک نیاز دارید که در زمینه قانون املاک فعالیت کند. پس از توافق طرفین در مورد قیمت، نحوه پرداخت و مهلت انتقال ملک، وکیل آن شخصی است که خواسته‌های فروشنده و خریدار را روی کاغذ می‌آورد. این وکیل توصیه می‌کند که بهترین راه حل برای هر دو طرف قرارداد برای رسیدن به توافق و جلوگیری از هرگونه مشکل احتمالی چیست. وکیل همچنین نحوه انتقال وجه به قیمت خرید را مدیریت می‌کند، به خصوص زمانی که خریدار هزینه خرید را از یک کشور خارجی پرداخت می‌کند.
نوشتن قرارداد در دفاتر رسمی صربستان
پس از توافق طرفین قرارداد با کلیه شرایط، لازم است نسبت به تنظیم اسناد رسمی قرارداد خرید و فروش ملک در دفتر اسناد رسمی اقدام شود. سردفتر اسناد رسمی، در صورتی صلاحیت دارد که در محدوده ملک مورد نظر واقع شده باشد. طرفین متعاهد، قراردادی را که توسط وکیل تنظیم شده است امضا می‌کنند. دفاتر اسناد رسمی به اطلاع طرفین قرارداد از حقوق و تکالیف خود در رابطه با قرارداد می‌رساند که منظور، صیغه محضری است که میگوید قرارداد دقیقاً چیست و فقط بر اساس قرارداد محضری، خریدار مالک ملک نمی‌شود. کلیه موارد فوق، در بند سردفتری در تأیید سند قید شده است و بدین ترتیب قرارداد منعقد شده تلقی می‌شود.
پرداخت هزینه و تحویل ملک
خریدار، قیمت خرید توافقی را پرداخت کرده و فروشنده ملک موجود را به خریدار واگذار می‌کند. پرداخت بهای خرید، با انتقال وجه از حساب بانکی خریدار به حساب بانکی فروشنده انجام می‌شود. نقل و انتقال تصرف زمانی انجام می‌شود که فروشنده، خریدار را وارد ملک کرده و انتقال کلید را انجام دهد. به عنوان مثال، طرفین قرارداد می‌توانند توافق کنند که خریدار در مجموع در مدت 5 روز کاری، قیمت خرید را از روز امضای اسناد رسمی قرارداد خرید و فروش ملک پرداخت کند، در حالی که فروشنده موظف به انتقال تملک بلافاصله پس از پرداخت قیمت خرید باشد.
مثال فوق تنها یکی از راه‌های ممکن است که طرفین قرارداد می‌توانند تعهدات خود را طبق آن تنظیم کنند. با توجه به مشخصات هر مورد، توصیه می‌شود با کمک مشاوره حقوقی حرفه‌ای، بهترین راه حل را بیابید و مواضع هر دو طرف قرارداد را مشخص کنید.
پرداخت مالیات و حق مالکیت مطلق
شاید فکر کنید که پس از انعقاد و ثبت اسناد رسمی، مراحل کار به پایان می‌رسد، اما باید به فعالیت‌های دیگری که همراه با روند خرید و فروش ملک است نیز توجه کنید. هنگام خرید ملک در صربستان، “مالیات انتقال حق مطلق” از شما دریافت می‌شود. در جریان صیغه اسناد رسمی قرارداد خرید و فروش ملک، اظهارنامه مالیات بر نقل و انتقال حق مطلق تکمیل می‌گردد. سردفتر مکلف است، اظهارنامه مالیاتی تکمیل شده را حداکثر ظرف 24 ساعت از لحظه ثبت قرارداد به مراجع ذیصلاح مالیاتی تحویل دهد. طبق قانون مالیات بر دارایی، مالیات دهنده فروشنده است، کسی که حق مالکیت خود را به خریدار منتقل می‌کند. اما در عمل حالت رایج‌تر این است که طرفین قرارداد بر پرداخت مالیات توسط خریدار توافق کنند و بنابراین در قراردادها آمده است که خریدار مالیات انتقال حق مطلق را پرداخت خواهد کرد.
مبنای مالیاتی برای تعیین مالیات نقل و انتقال حق مطلق، قیمت مقرر خرید ملک است، در صورتی که قیمت مقرر کمتر از ارزش بازار ملک نباشد. از سوی دیگر، در صورتی که مرجع مالیاتی ذیصلاح معتقد باشد که قیمت خرید مقرر کمتر از ارزش بازار ملک است، مرجع مالیاتی مربوطه، 60 روز از تاریخ تسلیم اظهارنامه مهلت دارد تا نسبت به ارزیابی اقدام کرده و تعیین کند که پایه مالیاتی ارزش بازار املاک و مستغلات خواهد بود. نرخ مالیات 2.5 درصد قیمت خرید مقرر یعنی ارزش بازار املاک موضوع توافق است. علاوه بر مالیات نقل و انتقال، حق مطلق که فقط یک بار پرداخت می‌شود، در هنگام خرید هر ملک، باید در نظر داشته باشید که اظهارنامه مالیات بر نقل و انتقال حق مطلق نیز توسط سردفتر تنظیم می‌شود. مالیات بر دارایی بر اساس مصوبه سالانه تعیین و به صورت فصلی پرداخت می‌شود. مبنای مالیاتی برای تعیین مالیات دارایی، ارزش املاک است که توسط مرجع مالیاتی ذیصلاح تعیین می‌گردد.
مدارک مورد نیاز برای دریافت اقامت صربستان بعد از خرید ملک
در کنار درخواست تأیید یا تمدید مجوز اقامت موقت، یک خارجی باید مدارک زیر را ارائه دهد:
- پاسپورت شخصی یا خدماتی معتبر
- مدارک موجود برای امرار معاش (تمکن) در طول اقامت
- آدرس ثبت شده محل اقامت در صربستان
- مدارک بیمه درمانی در طول اقامت
- شواهدی مبنی بر موجه بودن درخواست اجازه اقامت موقت طبق مقررات مندرج در ماده 40 این قانون و سایر مدارک بنا به درخواست مقام صلاحیت دار
- اثبات پرداخت هزینه اداری مقرر
با خرید ملک می‌توان اقامت صربستان را دریافت کرد. متقاضیان همچنین می‌توانند همسر و فرزندان خردسال خود را با خود ببرند. در این حالت، یک مجوز اقامت موقت ارائه خواهد شد که باید هر ساله تمدید شود. شما همچنین می‌توانید روند تمدید را 3 ماه قبل از انقضای مجوز اقامت خود شروع کنید. در این حالت نیز طبق قانون باید در مورد درخواست اقامت موقت شما، ظرف 30 روز تصمیم‌گیری شود. مقامات ذیصلاح علاوه بر این، حداکثر 25 روز دیگر نیاز دارند تا مشخص کنند که آیا متقاضی یک تهدید امنیتی است یا خیر.
دریافت اقامت دائم با خرید ملک در صربستان
پس از 5 سال اقامت موقت در صربستان می‌توان اقامت دائم را دریافت کرد. هنگام ایجاد یک برنامه، شما همچنین نیاز دارید:
- فرم درخواست پر شده
- اثبات هزینه‌های پرداخت شده
- فتوکپی پاسپورت (صفحات دارای اقامت موقت مجاز)
- دو قطعه عکس در ابعاد 4×3 سانتی‌متر
- گواهی پزشکی (صدور توسط انجمن پزشکی صربستان)
- گواهی یا سایر مدارک تحصیلی
- شناسنامه
- اثبات توانایی تامین مالی خود
پروسه اخذ تابعیت صربستان در مجموع 8 سال طول می‌کشد. حداقل به 3 سال اقامت دائم نیاز دارد که خود 5 سال طول می‌کشد تا بتوانید اقامت دائم را دریافت کنید. توجه داشته باشید که برای دریافت تابعیت از شما خواسته می‌شود که ملیت قبلی خود را از بین ببرید؛ زیرا صربستان فقط در موارد خاصی اجازه تابعیت مضاعف را می‌دهد.
سوالات متداول
حداقل هزینه برای اخذ اقامت صربستان چقدر است؟
حداقل مبلغ رسمی وجود ندارد، اما ما هیچ ملکی کمتر از 20000 یورو را توصیه نمی‌کنیم.
اقامت صربستان با خرید ملک چه مدت معتبر است؟
اعتبار اقامت، 12 ماه از روز اعطای آن است. در صورت اقامت در حداقل روزهای مورد نیاز، می‌توانید مجوز را تمدید کنید.
آیا برای تمدید اقامت صربستان باید به صورت مداوم در صربستان اقامت داشته باشیم؟
خیر، برای اخذ شرط تمدید اقامت، نیازی به اقامت مستمر نیست.
برای تمدید اقامت صربستان چه مدت در سال باید در کشور اقامت داشته باشیم؟
حداقل اقامت رسمی برای تمدید اقامت 183 روز است، اما در صورت داشتن دلایل موجه غیبت می‌تواند کمتر از 183 روز باشد.
آیا همه خانواده می‌توانند برای اقامت صربستان اقدام کنند؟
بله، یکی از گزینه‌ها این است که اعضای خانواده، مالک مشترک خانه باشند و بر این اساس برای دریافت اقامت اقدام کنند. گزینه دوم این است که پس از اینکه یکی از اعضای خانواده مقیم شد، سایر اعضای خانواده از طریق الحاق خانواده برای اقامت درخواست دهند.
آیا می‌توان قبل از سفر به صربستان ملک خرید؟
بله. ما می‌توانیم ملک را به نام شما از طریق وکالتنامه تخصصی خریداری کنیم.